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??新華財經上海1月5日電（談瑞）??在經歷周期調整后，中國房地產行業(yè)或將在2026年迎來轉折點。招商證券房地產團隊在最新發(fā)布的年度策略報告中作出預測稱，房貸利率、租金不變假設下，預計2026年11月前后凈租金回報和房貸利率將拉平。

招商證券房地產團隊將2026年房地產行業(yè)核心觀察點概括為“三個市場關注點和一個自然均衡點”。其中，三個市場關注點包括二手房庫存變化、“金融16條”到期后的政策銜接以及個別房企債務展期事件的走向；而自然均衡點則指向凈租金回報和房貸利率何時拉平。

統(tǒng)計數據顯示，當前二手房市場供需關系改善仍面臨挑戰(zhàn)。截至2025年11月，全國49城二手房存續(xù)掛牌套數較2024年末凈增長12%，而同期二手房成交面積多數月份同比為負。供需失衡導致價格承壓，2025年11月70城二手住宅價格指數環(huán)比下跌0.7%，跌幅較年中有所擴大。

在此背景下，研報強調，凈租金回報率與房貸利率的差值收窄是助力推動需求企穩(wěn)的核心邏輯。目前樣本城市租售比與房貸利率差值約為60個基點，若假設租金水平和房貸利率不變，按2025年以來房價月均跌幅線性外推，預計到2026年11月兩者將基本拉平。這一過程中，若房貸利率進一步下調或租金上漲，均衡點可能提前到來。

資本市場方面，招商證券類比美國2009年經驗表示，當凈租金回報率與房貸利率差值由負轉正后，房地產股票或會出現顯著超額收益。其認為，均衡點臨近時，資本市場或提前對二手房去庫存進行定價，但去庫存速度將直接影響房價企穩(wěn)節(jié)奏。