李嘉誠(chéng)家族出售項(xiàng)目獲利38億港元的同時(shí)，卻將其成都員工和禹洲集團(tuán)(01628.HK)推至風(fēng)口浪尖。

近日，多位和記黃埔有限公司地產(chǎn)成都公司員工聯(lián)合聲明，稱不接受公司在會(huì)議中口頭通知的相關(guān)內(nèi)容，要求長(zhǎng)實(shí)集團(tuán)派出高管出面進(jìn)行關(guān)于員工補(bǔ)償金的溝通，明確補(bǔ)償協(xié)議及補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)等細(xì)阿節(jié)。

這場(chǎng)風(fēng)波源于一次股權(quán)轉(zhuǎn)讓。長(zhǎng)實(shí)集團(tuán)日前宣布，將四川成都南城都匯商住項(xiàng)目部分股權(quán)，轉(zhuǎn)讓給一家名為RZ3262019 Limited的企業(yè)，而這家企業(yè)由禹洲集團(tuán)和成都瑞卓置業(yè)有限公司各持股50%。

對(duì)于和黃成都公司員工維權(quán)事宜，項(xiàng)目接盤方禹州集團(tuán)向財(cái)聯(lián)社記者表示，“和黃在進(jìn)行交易時(shí)為保護(hù)員工利益已事先與新股東談判員工賠付保障事宜并取得共識(shí)，和黃作為股權(quán)受讓方一早已與禹洲地產(chǎn)達(dá)成一項(xiàng)保障員工利益的特別共識(shí)。”

長(zhǎng)實(shí)成都項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓風(fēng)波

為快速擴(kuò)張規(guī)模，禹洲集團(tuán)近幾年已經(jīng)進(jìn)行了多起收并購(gòu)，但引發(fā)如此廣泛關(guān)注的收并購(gòu)并不多見。

在長(zhǎng)實(shí)集團(tuán)此次的交易中，被打包轉(zhuǎn)手的不僅僅是南城都匯項(xiàng)目，還有和記黃埔地產(chǎn)成都公司的員工，涉及員工多達(dá)150余名。

根據(jù)和黃成都公司的員工聯(lián)名信顯示，公司員工直到7月23日下午才接到會(huì)議通知。

會(huì)議內(nèi)容包括，所有員工轉(zhuǎn)到接收單位，勞動(dòng)合同繼續(xù)有效，但需要在10日內(nèi)(8月3日前)簽訂“預(yù)支經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償金協(xié)議書”。預(yù)支員工補(bǔ)償金N由接手公司負(fù)責(zé)，但未確定N的執(zhí)行標(biāo)準(zhǔn)及具體賠償時(shí)間。特惠金最多2個(gè)月工資補(bǔ)償，由和記黃埔8月初支付給員工。所有上述賠償?shù)慕忉層山邮止綡R負(fù)責(zé)。

由于擔(dān)心自身權(quán)益受損，和記黃埔地產(chǎn)成都公司全體員工一致表決不接受該會(huì)議口頭通知內(nèi)容，并要求長(zhǎng)實(shí)集團(tuán)派遣總經(jīng)理級(jí)別以上相關(guān)領(lǐng)導(dǎo)與員工溝通，明確補(bǔ)償協(xié)議、補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)、補(bǔ)償金額、補(bǔ)償計(jì)算方式、補(bǔ)償金到賬時(shí)間等。

在員工聯(lián)名信曝光后，長(zhǎng)實(shí)集團(tuán)發(fā)布聲明稱，已與禹洲集團(tuán)、瑞卓置業(yè)就員工的工作安排達(dá)成協(xié)議，按照約定，所有員工的勞動(dòng)合同不受影響繼續(xù)履行。

“無(wú)論員工是否選擇繼續(xù)留任，均將按‘N+1’至‘N+2’的標(biāo)準(zhǔn)得到保障性‘賠付安排’，而相關(guān)費(fèi)用則由和記黃埔地產(chǎn)和禹洲地產(chǎn)共同分擔(dān)。”禹洲集團(tuán)相關(guān)人士對(duì)記者表示。

“企業(yè)進(jìn)行股權(quán)轉(zhuǎn)讓是較為常見的經(jīng)濟(jì)行為，在雇傭關(guān)系未發(fā)生變化的情況下，股權(quán)轉(zhuǎn)讓行為本身并不涉及對(duì)員工的賠償責(zé)任。”一位接近禹洲的人士告訴記者。

“股權(quán)轉(zhuǎn)讓要看新老股東對(duì)員工的安置是否有約定，如果沒(méi)有，在員工勞動(dòng)合同的簽約主體不變的情況下，不涉及補(bǔ)償問(wèn)題。”北京大成(廣州)律師所謝玲麗說(shuō)。

目前針對(duì)和記黃埔地產(chǎn)成都公司員工維權(quán)仍在處理當(dāng)中。上述禹洲集團(tuán)相關(guān)人士對(duì)記者表示，關(guān)于員工安置一切以長(zhǎng)實(shí)的口徑為準(zhǔn)，相信在多方努力下，長(zhǎng)實(shí)的員工一定會(huì)得到妥善的安排。

對(duì)于禹洲接手長(zhǎng)實(shí)集團(tuán)成都項(xiàng)目的原因，禹州方面回應(yīng)稱，“禹洲通過(guò)股權(quán)投資，今年可從該項(xiàng)目約獲得50億左右的合約銷售收益，助力千億。”

“成都南城都匯項(xiàng)目開發(fā)歷時(shí)時(shí)間很長(zhǎng)，整個(gè)項(xiàng)目體量非常大，但商業(yè)體量不大，以住宅為主。待售部分基本是現(xiàn)房狀態(tài)，預(yù)計(jì)年內(nèi)就可以銷售，還有部分住宅和車位未售出。”一位接近交易關(guān)聯(lián)方的知情人士告訴財(cái)聯(lián)社記者。

據(jù)悉，該項(xiàng)目共有超過(guò)2.32萬(wàn)個(gè)單位(包括住宅及商鋪)，此前已售出約1.65萬(wàn)個(gè)單位，此次整體轉(zhuǎn)讓的，涉及剩余6750個(gè)單位及部分車位。

禹洲方面表示，該項(xiàng)目原則上物業(yè)管理交由禹洲方管理，有利于拓展物業(yè)管理面積，服務(wù)物業(yè)上市目標(biāo)。而禹洲集團(tuán)董事局主席林龍安曾在今年初的業(yè)績(jī)會(huì)上表示，物業(yè)板塊力爭(zhēng)今年年底完成分拆上市。

禹洲經(jīng)營(yíng)現(xiàn)金流堪憂

曾因踏錯(cuò)周期在千億賽道上成為閩系房企中“落后者”的禹洲集團(tuán)，在2018年后明顯加快擴(kuò)張步伐，并在今年計(jì)劃銷售額突破千億。

2020年上半年禹洲集團(tuán)合約銷售金額為429億元，同比增長(zhǎng)50.5%;銷售面積261萬(wàn)平方米，較去年同期上升40.8%。由此可見，禹洲在上半年已完成今年千億銷售目標(biāo)的43%，從其全年1800億元的推貨值來(lái)看，完成全年目標(biāo)問(wèn)題不大。

從2016年近232億元銷售額到今年沖擊千億，禹洲僅用了4年時(shí)間，然而面對(duì)仍在收緊的樓市調(diào)控及競(jìng)爭(zhēng)激烈的市場(chǎng)環(huán)境，禹洲的千億之路走得并不輕松。

該公司經(jīng)營(yíng)活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流量?jī)纛~2019年為-58.59億元，而2018年為31.57億元，2019年相比2018年同期大幅減少285.57%。

此外，在銷售額快速提升的同時(shí)，禹洲集團(tuán)毛利率卻連續(xù)3年下滑，營(yíng)業(yè)收入自2018年以來(lái)增長(zhǎng)緩慢，同比增速連續(xù)兩年下降，甚至在2019年出現(xiàn)負(fù)增長(zhǎng)。

年報(bào)顯示，禹洲集團(tuán)2019年并表收入232.4億元，同比下降4.4%;并表毛利同比下降18.4%至60.9億元;毛利率同比下降4.5個(gè)百分點(diǎn)至26.2%，低于行業(yè)平均值。

“毛利潤(rùn)率持續(xù)三年下降，一部分原因是營(yíng)業(yè)收入增長(zhǎng)乏力，另一部分原因則與營(yíng)業(yè)成本較高有關(guān)，2019年禹洲在營(yíng)業(yè)收入負(fù)增長(zhǎng)的情況下，營(yíng)業(yè)成本仍同比增長(zhǎng)2%。”億翰智庫(kù)一位研究員表示。

其進(jìn)一步指出，禹洲以一二線城市為主的項(xiàng)目布局，受預(yù)售條件影響較大，拉長(zhǎng)了銷售回款周期;此外受2016年至2017年所拿高價(jià)項(xiàng)目影響，部分項(xiàng)目至今未入市或低利潤(rùn)、虧本入市，不斷積聚的資本化利息與高地價(jià)令營(yíng)業(yè)成本居高不下。

業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，禹洲出現(xiàn)增產(chǎn)不增收情況，主要與其近兩年以降低權(quán)益的方式實(shí)現(xiàn)銷售規(guī)?？焖僭鲩L(zhǎng)有關(guān)，由于部分合作項(xiàng)目的權(quán)益占比較低，禹洲并不具備并表權(quán)，這部分無(wú)法進(jìn)行并表的項(xiàng)目導(dǎo)致營(yíng)業(yè)收入增長(zhǎng)較慢。

“公司早年為沖全口徑規(guī)模導(dǎo)致并表成份不足，并表收入、毛利及資產(chǎn)表上的合約負(fù)債均出現(xiàn)同比下降的現(xiàn)象，資本市場(chǎng)尤其在市況差的環(huán)境下會(huì)出現(xiàn)估值折讓。”安信國(guó)際在今年4月的研報(bào)中指出。

禹洲集團(tuán)管理層在年初的投資者會(huì)議上曾表示，今年達(dá)到千億目標(biāo)以后會(huì)提升權(quán)益比，而未來(lái)收并購(gòu)也是一個(gè)大的補(bǔ)充。

據(jù)了解，收并購(gòu)一直被禹洲視為拓展新城市的有力途徑，近幾年其獲取土地儲(chǔ)備過(guò)程，至少有四分之一為收并購(gòu)所得，2019年收并購(gòu)比例更高達(dá)40%。

對(duì)于拿地計(jì)劃，禹洲集團(tuán)副總裁兼首席財(cái)務(wù)官邱于賡在年初的股東會(huì)上透露，今年買地預(yù)算為銷售目標(biāo)的40%，也就是400億元，其中禹洲的權(quán)益約占六成。

值得關(guān)注的是，禹洲集團(tuán)在快速擴(kuò)張的同時(shí)，其凈負(fù)債率卻在下降。2016年-2019年，禹洲集團(tuán)凈負(fù)債率分別為71.7%、57.73%、66.97%和65.64%。

“去年下半年我們做了一個(gè)縮表的動(dòng)作，負(fù)債率從80%以上變?yōu)?9%左右，凈資產(chǎn)負(fù)債率也有一定的下降，從68%水平下降到年底的65%左右。”禹洲集團(tuán)管理層指出。

多位人士認(rèn)為，其凈負(fù)債率在行業(yè)保持較低水平，與其永續(xù)債未計(jì)入負(fù)債有關(guān)。

“永續(xù)債大概20個(gè)億，對(duì)公司凈負(fù)債率大概有10到15個(gè)點(diǎn)的影響，目前來(lái)看這個(gè)凈負(fù)債率是75%到80%，未來(lái)即使考慮永續(xù)債，也希望能將凈負(fù)債率控制在85%以下，而紅線是90%。”上述禹洲集團(tuán)管理層表示。