成功“轉(zhuǎn)型”兩年，把資本的“秤砣”往農(nóng)貿(mào)商業(yè)一邊傾斜了以后，秀麗·好肯家族似乎還想要豪賭一把，期望為資本市場(chǎng)再造一個(gè)傳奇。

6月5日，人和商業(yè)控股有限公司公告宣布，公司于當(dāng)日分別與新喜、杭州賣方簽訂協(xié)議。據(jù)此，人和商業(yè)收購(gòu)哈達(dá)目標(biāo)公司以及杭州目標(biāo)公司，代價(jià)分別為54億元、12.23億元，總交易代價(jià)達(dá)到66.23億元。

資料顯示，哈達(dá)目標(biāo)集團(tuán)包括九個(gè)中國(guó)業(yè)主實(shí)體，有關(guān)實(shí)體共同擁有營(yíng)運(yùn)七個(gè)農(nóng)產(chǎn)品物流園及農(nóng)(副)產(chǎn)品市場(chǎng)，總建筑面積約143萬(wàn)平方米。另外，杭州目標(biāo)集團(tuán)則包括杭州目標(biāo)公司、灝盈、杭州昭融、杭州鴻輝及彼等附屬公司及聯(lián)系人，標(biāo)的在杭州經(jīng)營(yíng)水果、蔬菜及海鮮市場(chǎng)，并擁有經(jīng)營(yíng)有關(guān)市場(chǎng)的土地及物業(yè)。

或許，這也可以理解為，在經(jīng)歷過(guò)“地下城”的風(fēng)光、暗淡，直至最后不忍全盤“清光”，秀麗·好肯家族已無(wú)暇顧及那些已經(jīng)遠(yuǎn)去的高光時(shí)刻，卻執(zhí)意想要在農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)再開(kāi)拓出一片新的天地。

消失的“地下城”

1992年，一位名為秀麗·好肯的女性從海外回到內(nèi)地，并著手開(kāi)發(fā)出哈爾濱人和一期地下購(gòu)物中心(后也稱為哈爾濱“地一大道”一期)，“人和地下商業(yè)帝國(guó)在中國(guó)廣袤的版圖上投下了第一枚棋子”。

根據(jù)網(wǎng)上盛傳的資料，原名為戴秀麗的秀麗·好肯，畢業(yè)于黑龍江大學(xué)中國(guó)文學(xué)專業(yè)，曾從事過(guò)記者行業(yè)，在《哈爾濱日?qǐng)?bào)》及《珠海特區(qū)報(bào)》當(dāng)過(guò)長(zhǎng)達(dá)5年的記者。隨后，戴秀麗外嫁到英國(guó)并一直移居海外，原名戴秀麗也隨丈夫改為秀麗·好肯。

她回國(guó)的同年立即創(chuàng)立了人和商業(yè)，助推其此后曾幾度登上女首富的位置。

彼時(shí)，人和商業(yè)的成功得益于利用地下人防工程作為商業(yè)開(kāi)發(fā)的籌碼，并通過(guò)出租商鋪或者轉(zhuǎn)讓經(jīng)營(yíng)權(quán)的方式獲得商業(yè)回報(bào)，這在當(dāng)時(shí)也被業(yè)內(nèi)形象地稱為“防空洞”模式。

由于地下人防工程的開(kāi)發(fā)屬于公益工程，開(kāi)發(fā)項(xiàng)目并不受諸多適用于房地產(chǎn)行業(yè)的法律、法規(guī)、稅收或政策的限制，無(wú)須支付土地出讓金及土地增值稅，這大大降低了開(kāi)發(fā)成本，也使得人和商業(yè)的快速擴(kuò)張成為了可能。

隨著哈爾濱“地一大道”一期被開(kāi)發(fā)出來(lái)，人和商業(yè)沿著這條道路不斷前行，接連開(kāi)發(fā)了哈爾濱、廣州、武漢、鄭州等數(shù)十個(gè)省市級(jí)城市地下人防商城，并創(chuàng)造了中國(guó)首個(gè)地下商業(yè)品牌“地一大道”。

人和商業(yè)最為高光的時(shí)刻也隨之到來(lái)。

當(dāng)中，人和商業(yè)在當(dāng)時(shí)最讓市場(chǎng)驚嘆的是其高利潤(rùn)率。據(jù)悉，在2005-2007年三年里，人和商業(yè)的毛利率分別達(dá)到73.8%、76.6%和77.9%，凈利潤(rùn)率分別為18.3%、29.8%和72.8%。而當(dāng)時(shí)，即使現(xiàn)在看來(lái)被稱為中國(guó)房企三巨頭之二的碧桂園、萬(wàn)科，毛利率也并沒(méi)有超過(guò)50%。

這直接把人和商業(yè)推向了資本市場(chǎng)的上風(fēng)口，2008年10月，人和商業(yè)成功登陸港交所。

隨著人和商業(yè)快速發(fā)展階段的進(jìn)行，彼時(shí)作為人和商業(yè)掌門人的秀麗·好肯，在2011年也以10.6億英鎊的總資產(chǎn)，榮登全英富豪排行榜女性富豪榜第7位。值得一提的是，這也是華裔女性的名字首次出現(xiàn)在該報(bào)的年度女性富豪榜上。此外，秀麗·好肯還曾經(jīng)連續(xù)多年維持東北地區(qū)的首富位置。

根據(jù)當(dāng)時(shí)資料顯示，至2015年底，人和商業(yè)的“地下商業(yè)帝國(guó)”已在中國(guó)12個(gè)城市共計(jì)擁有及經(jīng)營(yíng)22個(gè)地下商場(chǎng)，運(yùn)營(yíng)總建筑面積127萬(wàn)平方米，可出租總建筑面積約87萬(wàn)平方米。

不過(guò)，據(jù)觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體了解，人和商業(yè)“地下城”帝國(guó)的光環(huán)黯然失色已從2013年就開(kāi)始蔓延。

業(yè)內(nèi)人士稱，地下商城的開(kāi)發(fā)在建設(shè)期間一般需要大量資本支出，并且轉(zhuǎn)讓經(jīng)營(yíng)權(quán)及出租項(xiàng)目需數(shù)月才產(chǎn)生正現(xiàn)金流量，人和商業(yè)的快速擴(kuò)張給自身現(xiàn)金流造成了不小的壓力。同時(shí)，其開(kāi)發(fā)的“防空洞”沒(méi)有土地使用證，這讓人和商業(yè)無(wú)法通過(guò)土地抵押獲得銀行貸款，建設(shè)所需資金只能通過(guò)經(jīng)營(yíng)權(quán)轉(zhuǎn)讓和物業(yè)租金收取，或者通過(guò)發(fā)債融資解決。

另外，由于電商對(duì)實(shí)體商場(chǎng)的沖擊，以及經(jīng)營(yíng)權(quán)轉(zhuǎn)讓的模式使得一部分商家也開(kāi)始“拋棄”人和商業(yè)，其經(jīng)營(yíng)狀況日漸式微，在2013、2014年度溢利分別虧損17.48億元及17.14億元。2015年，該部分虧損進(jìn)一步增加到45.37億元。

連年的虧損，導(dǎo)致人和商業(yè)最終在2016年3月以10億美元的總價(jià)將其旗下落成、在建及規(guī)劃中的44宗商城全部賣出。

人和商業(yè)自此完全退出它的地下商業(yè)帝國(guó)，傳奇落幕。

轉(zhuǎn)型農(nóng)貿(mào)生意

2014年6月，出于近親家庭成員之間的私人安排，秀麗·好肯將其于耀山的全部權(quán)益作為饋贈(zèng)，無(wú)償轉(zhuǎn)讓給其胞弟戴永革。當(dāng)時(shí)，耀山透過(guò)其全資附屬公司超智間接持有人和商業(yè)10,255,825,388股股份，占人和商業(yè)已發(fā)行股本約48.49%。

于上述轉(zhuǎn)讓完成后，耀山的全部已發(fā)行股本由戴永革全資擁有，秀麗·好肯不再持有耀山或人和商業(yè)的任何股份，人和商業(yè)的最終控股股東也由秀麗·好肯女士變?yōu)榇饔栏铩?/p>

不過(guò)，秀麗·好肯將繼續(xù)擔(dān)任非執(zhí)行董事，作為人和商業(yè)幕后的一員。

隨后，人和商業(yè)從地下商場(chǎng)轉(zhuǎn)型農(nóng)貿(mào)商業(yè)的跡象，也在控股股東轉(zhuǎn)換不久后有所呈現(xiàn)，并把資本的“秤砣”逐漸斜向了農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)的一邊。

2015年6月，人和商業(yè)與新喜有限公司訂立收購(gòu)協(xié)議，以65億港元的總價(jià)收購(gòu)利駿有限公司全部已發(fā)行股本。人和商業(yè)以此獲得了哈爾濱、齊齊哈爾、沈陽(yáng)、貴陽(yáng)、牡丹江和壽光6個(gè)城市中8個(gè)農(nóng)產(chǎn)品市場(chǎng)的營(yíng)運(yùn)，開(kāi)始涉足農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)。

觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體獲悉，這些物業(yè)市場(chǎng)主營(yíng)菜蔬、副營(yíng)水果、海鮮食品、肉類、糧油和其他食品的零售批發(fā)業(yè)務(wù)，當(dāng)時(shí)的年交易額就達(dá)600億元。

人和商業(yè)彼時(shí)稱，收購(gòu)交易是公司將建立已久的專業(yè)實(shí)力擴(kuò)張到經(jīng)營(yíng)農(nóng)產(chǎn)品市場(chǎng)的合理、自然的一步，同時(shí)也可擴(kuò)寬本公司的收入基礎(chǔ)。

值得一提的是，其當(dāng)時(shí)還表示，維持地下商業(yè)的模式不變，但卻在隨后的2016年，最終以10億美元將旗下落成、在建及規(guī)劃中的44宗商城，總建筑面積410萬(wàn)平方米物業(yè)全部“清光”。

至此，人和商業(yè)完全退出它的地下商業(yè)帝國(guó)，傳奇落幕，僅留下了農(nóng)貿(mào)這根“獨(dú)苗”。

對(duì)于該項(xiàng)交易，人和商業(yè)的管理層彼時(shí)表示“我們非?？春棉r(nóng)產(chǎn)品行業(yè)的前景，公司將側(cè)重發(fā)展農(nóng)產(chǎn)品業(yè)務(wù)，加大拓展力度。”

事實(shí)上，時(shí)至今日，在人和商業(yè)的官網(wǎng)仍可看見(jiàn)“在2016年間以10億美元現(xiàn)金的作價(jià)將原有地下商場(chǎng)資產(chǎn)出售。重組的結(jié)果是公司現(xiàn)金流有所改善，同時(shí)進(jìn)入了前景巨大的中國(guó)農(nóng)產(chǎn)品行業(yè)”，可見(jiàn)，其對(duì)農(nóng)產(chǎn)品市場(chǎng)的足夠看好。

而在2018年6月5日的最新收購(gòu)中，人和商業(yè)也將獲得七個(gè)農(nóng)貿(mào)土地及杭州物業(yè)。

其中，七個(gè)市場(chǎng)的土地及物業(yè)包括中國(guó)壽光農(nóng)產(chǎn)品物流園、哈爾濱哈達(dá)農(nóng)產(chǎn)品市場(chǎng)、沈陽(yáng)壽光地利農(nóng)副產(chǎn)品市場(chǎng)、齊齊哈爾哈達(dá)農(nóng)產(chǎn)品市場(chǎng)、哈爾濱友誼農(nóng)產(chǎn)品市場(chǎng)、牡丹江國(guó)際農(nóng)產(chǎn)品物流園、貴陽(yáng)農(nóng)產(chǎn)品物流園，總建筑面積約143萬(wàn)平方米。新喜就哈達(dá)目標(biāo)集團(tuán)支付的原收購(gòu)及投資成本為約74億港元。

根據(jù)協(xié)議，哈達(dá)目標(biāo)公司全部已發(fā)行股本代價(jià)為54億元，人和商業(yè)將以發(fā)行可換股債券結(jié)付，初步轉(zhuǎn)換價(jià)為每股0.163港元，可換股債券將于發(fā)行日期滿十周年到期，新喜可于供股完成后行使其于可換股債券下的轉(zhuǎn)換權(quán)，惟受限于若干轉(zhuǎn)換限制。

另外，杭州目標(biāo)集團(tuán)包括杭州目標(biāo)公司、灝盈、杭州昭融、杭州鴻輝及彼等附屬公司及聯(lián)系人，該集團(tuán)于2017年12月31日的合并資產(chǎn)凈值約為8.4億元。標(biāo)的在中國(guó)杭州經(jīng)營(yíng)水果、蔬菜及海鮮市場(chǎng)，并擁有經(jīng)營(yíng)有關(guān)市場(chǎng)的土地及物業(yè)，杭州收購(gòu)事項(xiàng)的代價(jià)為12.23億元。

于杭州收購(gòu)事項(xiàng)中，人和商業(yè)將按合資格股東于記錄日期每持有十股現(xiàn)有股份獲發(fā)三股供股股份的基準(zhǔn)以供股方式按認(rèn)購(gòu)價(jià)0.163港元向合資格股東發(fā)行約13,189,830,130股供股股份，以籌集約21.5億港元，供股的估計(jì)所得款項(xiàng)凈額將約為21.1億港元。

人和商業(yè)在公告稱，公司擬將供股所得款項(xiàng)凈額用于撥付杭州收購(gòu)事項(xiàng)，余下所得款項(xiàng)凈額將用于提升市場(chǎng)的基建設(shè)施。