近日，自然資源部印發(fā)《關(guān)于支持粵港澳大灣區(qū)和深圳市深化自然資源領(lǐng)域改革探索意見(jiàn)的函》(以下簡(jiǎn)稱“意見(jiàn)”)。

《意見(jiàn)》從國(guó)土空間規(guī)劃、土地利用、耕地占補(bǔ)平衡等多個(gè)方面支持廣東進(jìn)行探索，其中提出：支持廣東和大灣區(qū)統(tǒng)籌劃定生態(tài)保護(hù)紅線、永久基本農(nóng)田、城鎮(zhèn)開(kāi)發(fā)邊界等三條控制線，合理優(yōu)化耕地、林地、建設(shè)用地等各類用地規(guī)模、布局和時(shí)序;創(chuàng)新耕地占補(bǔ)平衡制度，探索建立全國(guó)性的補(bǔ)充耕地指標(biāo)跨區(qū)域交易機(jī)制。

對(duì)于像深圳這樣的建設(shè)用地相對(duì)短缺的城市而言，未來(lái)或?qū)⒃诟蟮姆懂爟?nèi)獲得土地統(tǒng)籌空間。自然資源部同時(shí)還特別提出，支持深圳深化自然資源領(lǐng)域改革探索，充分發(fā)揮深圳“雙區(qū)疊加”優(yōu)勢(shì)，并專門(mén)針對(duì)深圳列出了幾條與擴(kuò)大土地自主管理權(quán)限、增加建設(shè)用地相關(guān)的探索事項(xiàng)。

作為經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)同時(shí)又是面積最小的一線城市，深圳坊間一直以來(lái)不乏擴(kuò)容的猜想、建議，而此次關(guān)于土地資源規(guī)劃、利用的探索，對(duì)深圳而言或許是能夠更直接落地的經(jīng)濟(jì)特區(qū)建立40周年“大禮包”。

像深圳這樣建設(shè)用地短缺的城市，未來(lái)或?qū)⒃诟蠓懂爟?nèi)獲得土地統(tǒng)籌空間。圖為深圳坪山區(qū)樓盤(pán)航拍。視覺(jué)中國(guó)

多舉措增加建設(shè)用地

今年，深圳的房地產(chǎn)市場(chǎng)再度受到廣泛關(guān)注。中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)主辦的中國(guó)房?jī)r(jià)行情網(wǎng)《2020年上半年全國(guó)城市房?jī)r(jià)漲幅榜》數(shù)據(jù)顯示，今年上半年全國(guó)二手房?jī)r(jià)上漲中位數(shù)為2.2%左右，而深圳的二手房?jī)r(jià)相比去年年底上漲了14.37%。

在火爆的行情下，被稱作“新深八條”的調(diào)控政策在7月15日落地，新政包括升級(jí)限購(gòu)條件、打擊假離婚、提高稅費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)等手段，深圳樓市迅速降溫，美聯(lián)物業(yè)全國(guó)研究中心總監(jiān)何倩茹向21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者介紹，從實(shí)際成交來(lái)看，7月下半個(gè)月比上半個(gè)月下跌了50%以上。

但在中國(guó)(深圳)綜合開(kāi)發(fā)研究院旅游與地產(chǎn)研究中心主任宋丁看來(lái)，單壓需求端不是長(zhǎng)久的辦法，必須從根上解決供應(yīng)問(wèn)題。

這也幾乎是深圳地產(chǎn)界人士的共識(shí)——無(wú)論是改善居住條件，還是穩(wěn)房?jī)r(jià)，最終要靠的是增加住房供應(yīng)。這需要有足夠居住用地的支撐，而土地短缺正是深圳城市發(fā)展的一大掣肘。

深圳市域面積為1997平方公里，根據(jù)2005年出臺(tái)的《深圳市基本生態(tài)控制線管理規(guī)定》，基本生態(tài)控制線范圍內(nèi)的土地面積為974平方公里，占了總面積的接近一半?？砷_(kāi)發(fā)的1000余平方公里范圍內(nèi)，深圳劃定了不少于270平方公里的工業(yè)用地，剩下的土地還需要容納居住、商業(yè)服務(wù)、交通設(shè)施、公共服務(wù)設(shè)施等一系列城市功能。

在人口持續(xù)流入、人口結(jié)構(gòu)年輕化的背景下，深圳的住房需求強(qiáng)勁，但居住用地供應(yīng)卻顯得不足。今年4月，深圳住建局印發(fā)《住房發(fā)展2020年度實(shí)施計(jì)劃》，其中就提出，深圳居住用地占建設(shè)用地的22.6%，遠(yuǎn)低于國(guó)家相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)中25%-40%的下限，難以滿足人口快速增長(zhǎng)條件下的住房需求增長(zhǎng)和品質(zhì)提升要求。

目前，深圳已經(jīng)在有意加大居住用地供給，2020年全市計(jì)劃供應(yīng)居住用地293.2公頃，對(duì)比2019年計(jì)劃供應(yīng)的150公頃增加了近一倍。

但如何增加和盤(pán)活更多的建設(shè)用地，仍是深圳需要解決的問(wèn)題。此次自然資源部的《意見(jiàn)》單獨(dú)給深圳列出了一系列探索事項(xiàng)，包括：支持將國(guó)務(wù)院授權(quán)廣東省批準(zhǔn)的永久基本農(nóng)田以外的農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地審批事項(xiàng)，由廣東省委托深圳市批準(zhǔn);探索高度城市化地區(qū)公園綠地內(nèi)的建設(shè)用地不納入城鄉(xiāng)建設(shè)用地規(guī)模的管理新機(jī)制;探索通過(guò)出讓合同約定土地閑置費(fèi)的收取標(biāo)準(zhǔn)，以及違約條件下收回建設(shè)用地使用權(quán)的可操作方法。

廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉向21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者表示，這些都將有效增加深圳的建設(shè)用地規(guī)模。

“走出去”解決住房問(wèn)題

關(guān)于穩(wěn)房?jī)r(jià)，深圳坊間還有一種呼吁：如果能夠騰挪一部分工業(yè)用地，改為居住用地，能夠有效緩解深圳的房?jī)r(jià)上漲問(wèn)題。

但深圳大學(xué)中國(guó)經(jīng)濟(jì)特區(qū)研究中心副主任袁易明向21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者表示，在深圳人口大量流入等因素下,即便通過(guò)工業(yè)用地釋放出了一定空間,抵消房?jī)r(jià)上漲的效應(yīng)仍然會(huì)比較弱。從長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看，大都市圈化發(fā)展才是深圳解決居住問(wèn)題的重要方式。

深圳市也表達(dá)了“都市圈城際住房合作”的意向。2018年，深圳發(fā)布的《關(guān)于深化住房制度改革加快建立多主體供給多渠道保障租購(gòu)并舉的住房供應(yīng)與保障體系的意見(jiàn)》就曾提出，推動(dòng)建立都市圈城際住房合作機(jī)制，結(jié)合軌道交通和產(chǎn)業(yè)布局，在臨深片區(qū)開(kāi)發(fā)建設(shè)人才住房、安居型商品房和公共租賃住房。

今年4月28日，在深圳本地“民心橋”節(jié)目中，深圳市住房和建設(shè)局局長(zhǎng)張學(xué)凡表示，在臨深片區(qū)、軌道交通便捷、公共配套完備的地方建設(shè)大型的安居社區(qū)，將是深圳接下來(lái)的一個(gè)選項(xiàng)，也是深圳正在著力謀劃的事情。

張學(xué)凡同時(shí)提到，幾年前深圳在做住房規(guī)劃的時(shí)候，關(guān)于解決住房用地瓶頸，就考慮到了臨深片區(qū)，但這涉及兩個(gè)城市，其中一個(gè)最大的問(wèn)題是“占補(bǔ)平衡”(建設(shè)占用多少耕地，各地人民政府就應(yīng)補(bǔ)充劃入多少數(shù)量和質(zhì)量相當(dāng)?shù)母氐男袨?，目前深圳已經(jīng)向廣東省提出了相應(yīng)的政策申請(qǐng)。

此次《意見(jiàn)》明確提出：支持廣東探索建立省域內(nèi)的建設(shè)用地交易機(jī)制;支持創(chuàng)新耕地占補(bǔ)平衡制度，探索建立全國(guó)性的補(bǔ)充耕地指標(biāo)跨區(qū)域交易機(jī)制。

此外，廣東和大灣區(qū)將探索統(tǒng)籌優(yōu)化耕地、建設(shè)用地等各類用地的規(guī)模、布局和時(shí)序，這使得廣東、深圳將有望獲得更大的土地協(xié)調(diào)空間。

伴隨著“走出去”解決住房問(wèn)題，深圳曾多次提到配套的軌道交通。2019年12月，深圳市委、市政府印發(fā)《建設(shè)中國(guó)特色社會(huì)主義先行示范區(qū)的行動(dòng)方案(2019-2025年)》，其中就提到，按TOD(以公共交通為導(dǎo)向的發(fā)展模式)理念在軌道交通沿線建設(shè)大型安居小區(qū)。

李宇嘉向記者表示，通過(guò)TOD的建設(shè)模式，地鐵上蓋安居房，使得深圳中心區(qū)和周圍區(qū)域的連通效率提升，實(shí)現(xiàn)職住間的高效通勤，這將是深圳未來(lái)解決住房問(wèn)題的最好辦法。