2018年廣州土地市場(chǎng)供應(yīng)、成交量均創(chuàng)近4年紀(jì)錄，商住商服用地總出讓金達(dá)1322億，中心區(qū)白云、外圍區(qū)南沙靈山島成為市場(chǎng)焦點(diǎn);此外，白云湖、陳頭崗、蘿崗車輛段等地鐵綜合地塊出讓速度加快，整體供地氣氛活躍。

結(jié)合《2017-2021年住宅用地供應(yīng)計(jì)劃》以及今年出讓情況，廣州中原研究發(fā)展部認(rèn)為，2019年商住用地供應(yīng)將會(huì)向計(jì)劃中的“平均每年475萬(wàn)平方米”目標(biāo)靠近。但綜合實(shí)際情況考慮，供地在400萬(wàn)平方米水平的可能性較高;此外，近兩年推進(jìn)速度明顯加快的舊村改造將會(huì)成為除公開招拍掛以外重要的商住地來(lái)源。

商住用地方面，2019年老城區(qū)供地將以白云、黃埔為主，尤其白云區(qū)中、北部仍有大片待開發(fā)區(qū)域，預(yù)計(jì)人和、江高一帶結(jié)合空港經(jīng)濟(jì)區(qū)等概念打包出讓“產(chǎn)城地”的可能性較高;此外，新市、三元里、黃石路一帶仍然具備豐富的舊廠房資源，可供作為宅地之用。相比之下，曾經(jīng)的“市區(qū)貨倉(cāng)”黃埔供地或呈現(xiàn)減少趨勢(shì)，在蘿崗車輛段巨無(wú)霸地塊出讓后，片區(qū)重點(diǎn)板塊如科學(xué)城、香雪再供應(yīng)大面積商住地的可能性較低，預(yù)計(jì)未來(lái)沿21、知識(shí)城線拓展新用地的可能性較高。

外圍區(qū)方面，南沙、增城將撐起半邊天，兩區(qū)新興板塊，如增城中新鎮(zhèn)、南沙黃閣、東涌、靈山島等板塊成為出讓重點(diǎn)的可能性較高。

總量升供地連續(xù)兩年超20%增幅

2018年廣州商住商服用地累計(jì)供應(yīng)471.87萬(wàn)平方米，較去年增加28%。其中商住用地供應(yīng)394.67萬(wàn)平方米，商服用地77.2萬(wàn)平方米，用地供應(yīng)呈現(xiàn)連續(xù)兩年超20%的增幅。

作為重磅文件《廣州市2017-2021年住宅用地供應(yīng)計(jì)劃》公布的第二年，2018年廣州供地秉承“增加宅地供應(yīng)”的思路，即在商服用地保持年均75萬(wàn)㎡水平的情況下，商住地供應(yīng)逼近400萬(wàn)平方米，與計(jì)劃“每年平均供應(yīng)475萬(wàn)平方米普通商品住宅用地”的目標(biāo)接近。

另一方面，得益于去年12月以來(lái)充足的供應(yīng)量，今年廣州用地成交面積達(dá)505.05萬(wàn)平方米，同樣創(chuàng)近4年新高。

廣州中原研究發(fā)展部認(rèn)為，從近年用地成交情況來(lái)看，2018年土地市場(chǎng)呈現(xiàn)“總出讓面積、金額增，溢價(jià)率、樓面地價(jià)下降”的特征。由于成交面積大增，今年商住商服用地總出讓金達(dá)1322.13億，同比上升19.6%，同樣創(chuàng)下新高。

從月度情況來(lái)看，與去年“每月平均供應(yīng)”的情況不同，今年供地、成交主要集中在第四季度。其中11月累計(jì)掛牌207.4萬(wàn)平方米用地，占全年供應(yīng)面積的44%;12月成交216.96萬(wàn)平方米用地，占全年成交的43%。增城中新鎮(zhèn)九和村三宗宅地、白云湖車輛段用地、化龍現(xiàn)代產(chǎn)業(yè)園用地一、二等“巨無(wú)霸”地塊均在最后兩個(gè)月進(jìn)行交易，直接拉動(dòng)第四季度土地市場(chǎng)表現(xiàn)。

廣州中原研究發(fā)展部認(rèn)為，第四季度供地猛增除貼近“每年475萬(wàn)平方米商住地”供應(yīng)目標(biāo)外，還有利于為市場(chǎng)“土地供應(yīng)充足”的未來(lái)預(yù)期，結(jié)合第四季度樓市備案價(jià)優(yōu)化、房貸利率下調(diào)、限售限簽適當(dāng)放松的因素，當(dāng)前廣州整體樓市基本面向好。

供地足白云將承包老城區(qū)一手新貨

今年中心區(qū)供地集中在白云、黃埔兩區(qū)，其中黃埔供應(yīng)83.23萬(wàn)平方米，為中心區(qū)供地第一大區(qū)，全市僅次于增城，需要指出的是，黃埔年內(nèi)供應(yīng)的17宗用地，16宗位于原蘿崗片區(qū)，僅五礦拿下的茅崗路以東地塊屬于“老黃埔”。因此，從傳統(tǒng)老城區(qū)劃分的角度看，今年白云供地是“城區(qū)主角”，其年內(nèi)供應(yīng)7宗累計(jì)58.91萬(wàn)平方米用地，其中商住用地5宗累計(jì)56.16萬(wàn)平方米。白云2018年供地量比2014-2015年間荔灣廣鋼供應(yīng)13宗宅地面積總和(55萬(wàn)平方米)還要多，可見供應(yīng)能力之強(qiáng)勁，預(yù)計(jì)未來(lái)2-3年，白云將“承包”老城區(qū)一手新貨。

外圍區(qū)方面，增城供地依舊“一騎絕塵”，供應(yīng)92.28萬(wàn)平方米用地，拋離其他區(qū)域25萬(wàn)平方米以上，值得留意的是，增城區(qū)今年并未供應(yīng)純商服地;此外，由南沙、番禺組成的南部片區(qū)累計(jì)供應(yīng)128.26萬(wàn)平方米用地，與增城平分秋色，可預(yù)期東、南部將會(huì)是未來(lái)一段時(shí)間廣州一手住宅的“主產(chǎn)地”。

溢價(jià)低房企拿地更加理性

從另一方面來(lái)看，今年總競(jìng)配建面積為13.1萬(wàn)平方米，同比下跌七成，自持面積亦減少超五成。雖然今年“競(jìng)配建”面積較過去兩年減少，但包含在出讓條件中已涵蓋的政府房源建設(shè)要求卻高達(dá)67.17萬(wàn)平方米，20宗地塊涉及配建要求，占出讓地塊宗數(shù)的34%。該部分配建大體可以分為政府回購(gòu)/統(tǒng)籌、人才公寓、安置房、租賃住房四大類。其中，人才公寓計(jì)容建面達(dá)28.64萬(wàn)平方米，為配建面積中占比最大的一部分，預(yù)計(jì)未來(lái)可產(chǎn)生4000-4500套人才公寓。

廣州中原研究發(fā)展部認(rèn)為，人才公寓密集布局的黃埔、增城兩區(qū)為廣州重要的招商引資區(qū)域，居住配套的完善可提高對(duì)勞動(dòng)力的吸引力，服務(wù)廣州產(chǎn)業(yè)升級(jí)發(fā)展。

此外，今年出讓地“首創(chuàng)”政府回購(gòu)/統(tǒng)籌部分，即政府通過3500元/㎡的價(jià)格回購(gòu)開發(fā)商配建的面積，帶有這一條件的用地，基本集中在花都湖、南沙萬(wàn)頃沙、靈山島、白云江高鎮(zhèn)等待發(fā)展區(qū)域。

廣州中原研究發(fā)展部認(rèn)為，由政府進(jìn)行部分回購(gòu)一定程度上減輕了房企的資金壓力，利于提高房企拿地?zé)崆?另一方面，未來(lái)該部分房源將由政府定向作為人才房、安置房等用途，對(duì)于區(qū)域“拓荒”同樣具有重要意義。

廣州中原研究發(fā)展部認(rèn)為，今年用地競(jìng)爭(zhēng)激烈程度相對(duì)降低，過去兩年開發(fā)商“一擲千金”奪地的情況不再，用地成交更加理性。

今年用地整體溢價(jià)率僅3.7%，創(chuàng)近4年新低，主要原因?yàn)槌鲎屔谭匾缘變r(jià)定向“產(chǎn)業(yè)引資”為主，不產(chǎn)生溢價(jià);宅地溢價(jià)低的原因除開發(fā)商出價(jià)更加理性外，官方在設(shè)置出讓底價(jià)時(shí)亦相對(duì)提高，因此早年溢價(jià)率高的情況并未出現(xiàn)。

僅統(tǒng)計(jì)公開掛牌出讓地塊，2018年廣州Top10拿地房企共貢獻(xiàn)916.48億土地出讓金(同比上升8%，去年為847.2億);但Top10房企出讓金占全年土地出讓金總額的69%，卻比去年減少8個(gè)百分點(diǎn)，主要原因?yàn)榻衲旯┑亓看笤觯鲎尳鹣鄬?duì)分散。另一方面，今年Top10拿地房企中，國(guó)企占8家，民企占2家，國(guó)企公開拿地次數(shù)、金額較多亦屬于今年廣州土地市場(chǎng)一大特征。